농지를 사서
일정 기간 일정 요건을 갖춰 자경을 하다가
신규 농지를 구입하게 되면
종전 토지에 대해 서 농지세 감면 규정에 따라
양도소득세를 100% 감면해준다
농지 소재지에 거주하는 자가 대통령 령으로
정하는 방법으로
직접 경작한 토지를 경작 상의 필요에 의하여
대통령 령으로 정하는 경우에
해당하는 농지로 대토 함으로써 발생하는
소득에 대해서는
양도소득세를 100% 감면한다
양도소득세를 100% 감면받기 위해서는
농지세 감면 규정에 따른
여러 가지 요건을 충족하여야 한다
자경기간의 요건
● 종전 토지에 대한 요건
1, 농사를 짓는 해당 지역에 4년 이상 거주하며
2, 종전 토지를 4년 이상 직접 경작해야 한다
● 신규 토지에 대한 요건
1, 신규 농지 취득일 또는 종전 토지 양도일로부터
1년 이내에 취득하고 경작해야 한다
2, 4년 이상 신규 토지 해당 지역에 거주하며
3, 4년 이상 직접 경작하여야 한다
위와 같이
종전 토지에서
4년 이상 거주하고 4년 이상 경작하고
신규 토지에서
4년 이상 거주하고 4년 이상 경작하여
거주 기간과 경작 기간이 각각 4년 이상으로
각각 총 8년 이상이어야 한다
여기서 주의할 점은
종전 토지에서 5년 경작하거나 거주하고
신규 토지에서 3년 경작하거나 거주하여
합 8년이 되었더라도
비과세 혜택을 받을 수 없음을 꼭 알아야 한다
즉 종전 토지나 신규 토지에서
각각 4년 이상 경작과 거주를 해야 하는 것이다
● 자경기간의 계산에 소득 요건 추가
보통 전업농은 관련이 없겠지만
농사를 지으면서 농사 외에
근로소득이나 사업소득 등의 농외소득이
발생할 수 있는데
이때 소득 금액이 3,700만 원이 초과할 경우에는
3,700만 원이 초과한 기간은
자경기간에서 제외한다
예를 들어
6년 동안 종전 토지 또는 신규 토지를 경작하는 동안
3년 동안은 소득이 3,700만 원 이하이고
3년 동안은 3,700만 원 이상이었다면
총 농사 기간 6년에서
소득 금액이 3,700만 원 이상인 3년을 빼면
4년 기간을 충족하지 못하기 때문에
1년 이상을 더 경작하여야 한다
● 신규 토지 4년 경작 및 거주 요건 예외
▶ 종전 토지에서 4년 요건을 충족하고
새로운 농지를 취득 후 4년 이내에 공익사업으로
협의매수·수용되는 경우에는 4년 경작으로 본다
▶ 새로운 농지 취득 후 4년 이내에
농지소유자가 사망한 경우에
상속인이 경작했을 때는
피상속인의 경작기간과 상속인의 경작기간을
합산한다
이렇게 모든 조건을 충족한 자경 농지를
양도할 때도
반드시 조심하고 또 조심해야 할 사항이 있다
★ 매매시점에 반드시 농지여야 한다
★ 매매시점에 반드시 경작하고 있어야 한다
★ 매매시점에 반드시 주소지가 돼있어야 한다
8년 자경 농지의 경우에는
8년 이상 재촌 자경요건을 갖추었다면
매매 시점에 재촌, 자영하지 않아도 되지만
대토농지의 경우에는
절대로 주소를 옮겨서는 안되고
반드시 자경을 하고 있어야 함을 명심해야 한다
대토농지 100% 세금 감면
이때 신규 토지의 규모는
▶ 종전 토지 면적의 2/3 이상 이거나
▶ 가액 기준으로 종전 토지 가액의 1/2 이상이어야 한다
그리고 신규 토지를 매입할 때는
지목상 농지라도
대토에 대한 감면 적용이 되는 용도지역과
배제되는 용도지역이 있기 때문에 주의해야 한다
용도지역은
도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이고
도시지역은
주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 분류한다
▶ 대토농지 감면 규정 적용 용도지역
구분 | 주거지역 | 상업지역 | 공업지역 | 녹지지역 | 관리지역,농림지역 자연환경보전지역 |
특별시,광역시,시 도농복합도시(동) | 감면불가 | 감면불가 | 감면불가 | 가능 | 가능 |
도농복합도시(읍,면),군 | 가능 | 가능 | 가능 | 가능 | 가능 |
위 표에서 보다시피 감면이 가능한 용도지역은
정해져 있기 때문에 신규 토지를 매수할 때
조심해야 한다
세금 감면 절차
종전 토지 매매
▼
2달 이내에 양도세 감면 신청
▼
1년 이내에 신규 취득
▼
세무서에서 사후관리
※ 1년 이내에 신규 농지를 매수하지 않거나
요건에 부합하지 않을 경우에는
감면했던 세금과 가산세를 추징한다
▶ 대토농지 양도세 100% 감면 체크리스트
종전 토지 | 신규 토지 | 사후관리 |
자경기간4년 이상 | 구입기한 1년 이내 | 소득요건 |
주소지 요건 확인 | 면적기준2/3 이상 | 자경4년 |
용도지역 확인 | 가액기준1/2 이상 | 주소확인 |
소득요건 확인 | 용도지역 확인 | 매도시 농지 여부 확인 |