오피스텔 투자와 절세

요즘 수익형 부동산에 대한 관심이 날로
늘어나고 있다

저금리 기조와 1인 세대의 증가로
오피스텔과 도시형생활주택에 대한 수요도
늘어나면서
투자 또한 많이 증가하고 있다

그렇지만 
남의 말만 듣고 묻지 마 투자를 했다가
낭패를 보고
후회하는 분들을 가끔 접하게 되는데

오늘은 오피스텔에 투자하면서
조심해야 할 것들은 무엇인지 알아보도록 하자

 

오피스텔은
상가, 주택 등 다른 부동산과 달리

주거와 업무를 겸할 수 있도록 지어진 건물이기 때문에
 실제 용도를 어떻게 보느냐에 따라

주거용이냐 업무 용이냐 
취득세, 부가가치세, 1가구 2주택, 청약자격 등의
여러 가지 복잡한 문제 들을 안고 있다
 

오피스텔은
실제 사용 용도에 따라 과세하기 때문에 
주택으로 사용하는 경우는 주택으로 보고 과세하고

업무용으로 사용하는 경우에는 상가에
준해서 과세한다

● 주거용으로 임대가  목적인 오피스텔은
취득세를 100% 감면받을 수 있는데 부가세는
환급받을 수가 없다 


취득세를 감면받기 위해서는 잔금 후 60일 이내에
오피스텔 소재 관할 구청 등에 임대 사업자 등록을 하고
세무서에 사업자등록을 하여야 한다

임대 사업자등록시 5년 이상 임대해야 하고
임대의무 기간을 어길 경우 감면받은 취득세 추징 및
별도 추가 과태료를 부과한다


● 임대 사업자 등록을 한 오피스텔을
여러 채 가지고 있는 상태에서 거주하고 있던 1가구 1주택을

매도하더라도
양도소득세는 비과세 받는다


● 오피스텔을 업무용으로 사용할 계획이라면
분양가격 중 건물분에 대한 부가가치세를
환급받을 수가 있지만

업무용 오피스텔을 매도할 경우에도
매도 금액 중 건물분에 대한 부가세 10%를 납부해야 한다

그렇기 때문에
업무용 오피스텔을 업무용으로 사용할 사람이라면
세금계산서를 교부하고 부가가치세를
더 받으면 되지만

 주거용으로 사용할 사람에게 매도한다면
부가세를 받을 수가 없기 때문에 조심해야 한다

업무용 오피스텔을 매도할 때 가장 좋은 방법은
포괄 양수도 하는 방법이다

즉 임대업을 하고 있는 매도인의 사업을 양도하고
매수인이 임대업을 승계하여
임대 사업을 양도 양수하는 것이다

조심해야 할 것은

● 기존 주택이 있는 상태에서
임대 사업자 등록을 하지 않은 주거용 오피스텔을

새로 매입하면  1가구 2주택이 되므로
기존주택을 매도할 경우에는
양도소득세 비과세를 받을 수가 없다 

● 주거용 오피스텔을
1채만 가지고 있다가 2년 이상 보유했다면
당연히 비과세 받지만
주거용으로 사용했음을 입증해야 한다

● 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도
공부상 주택이 아니기 때문에
청약시 주택수를 산정할 때는 주택수에서 제외한다


● 오피스텔을 업무용으로 사용하면서 부가세를 환급받다가
주거용으로 전환할 경우에는
그동안 환급받았던 부가세를 추징한다

다만 임대한 기간은
1년에 10%씩을 차감한 잔액을 추징한다 


오피스텔이나 도시형생활주택에 투자할 때는
두 부동산 중 어느 것이 나에게 맞는지
충분히 비교 검토해보고 투자해도
절대 늦지 않다는 점을 명심해야 한다

[출처] 오피스텔 투자 와 절세|작성자 행복한 부동산이야기