전원주택 집짓기

전원주택 짓는 방법

 

1. 토지 선택

 

전원주택은 관리지역에는 허가가 나지만, 농림, 자연환경보전지역에는 허가가 나지 않는다. 녹지지역 중 보전녹지도 원칙적으로 허가가 나지 않는다. (농업인 주택으로는 허가가 날수 있음)

 

2. 진출입로 확인

 

건축허가가 나기 위해서는 진입로가 필요하다. 4미터이상의 도로에 2미터가 접해있어야 하는데 (접도의무) 기존(현황)도로를 활용하여 허가를 받을 수 있다면 상대적으로 좋은 토지가 될 것이다.

진입로가 없다면 개발행위허가로 도로를 신설해야 한다.

 

진입로 신설시 - 개발행위허가운영지침

국토계획법	개발규모	도로 확보 기준  및 예외
개발행위 허가	5천㎡ 미만	4m 이상	기존 마을 안길, 농로 등에 접속하여 차량 진출입이 가능 경우  -  비적용 ①농·어·임업용(가공유통판매제외) ②부지면적 1천㎡↓ 1종근린생활시설 ③부지면적 1천㎡↓ 단독주택
	5천~3만㎡↓	6m 이상
	3만㎡ 이상	8m+교통

 

하지만 비도시 면지역의 토지는 접도의무가 적용되지 않고 자동차 통행이 가능한 정도이면 허가를 받을 수 있다. (건축법 3조 2항 적용제외)

 

3. 상∙하수도(배수로) 확보

 

비도시지역은 상수도 보급률이 매우 낮다. 그렇기 때문에 개발자가 소규모 관정을 파서 상수도를 해결할 수밖에 없다.

 

또한 하수도(배수로)도 확보해야하는데 이때 관로가 타인의 땅을 지나가게 된다면 사용승낙을 받아야 한다. 

 

도시 계획 조례 [국토계획법 시행령 별표 1의2제2호] 신청지역에 인접한 도로 및 상수도·하수도가 설치되지 아니한 지역은 아래 조건으로 건축목적의 토지의 형질변경을 허가할 수 있다. ①지방상수도가 공급되지 않는 지역은 지하수 개발·이용시설을 수질검사 ②공공하수도가 설치되지 않는 지역은 오수처리시설 또는 단독정화조를 설치 ③진입도로는 건축법 제44조에 적합하여야 한다.(비도시 면지역 예외) - 설치한 도로는 건축법 제45조에 따라 그 위치를 지정·공고할 수 있다.

 

 

4. 개발허가

 

개발행위허가나 농지(산지)전용허가가 필요하다면 (농지, 임야 → 대지) 토목측량설계사무소로 가고 건축허가(신고)는 건축사무소에 가서 전문가의 도움을 받아야 한다.

 

토지를 대지로 전용하는 개발행위허가나 농지전용허가는 허가권자가 판단하여 결정하는 재량행위이다.

 

하지만 건축허가는 건축법 기준에 맞으면 반드시 해줘야하는 기속행위이고 건축신고는 건축허가의 예외로서 건축허가보다 절차가 더 간단하다.

 

건축신고  ∙ 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서 연면적이 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물의 건축.(지구단위계획구역 제외) ∙ 읍·면지역 연면적200㎡ 이하의 창고 및 연면적 400㎡ 이하의 축사· 작물재배사(作物栽培舍) ∙ 연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물 ∙ 바닥면적의합계85㎡ 이내의 증·개축 또는 재축

 

사업시행자가 허가권자와 협의하는 방식을 잘 모르게 되면 의사결정이 늦어지거나, 손해되는 결정을 할 수 있지만 컨설팅 업체에 맡기게 되면 그만큼의 기회비용을 줄일 수 있다. 

출처: http://r119.tistory.com/category/개발가치찾기/전원주택 [부동산 개발에 관한 모든것]